Ciutat[s] possible[s] 3: Nous models d’habitatge

Quins [nous] models i instruments poden fer servir ajuntaments de ciutats intermitges per garantir el dret de l’habitatge?

Antecedents

La pandèmia ens ha fet qüestionar el model de metròpolis on volem viure, és a dir: com ha de ser la ciutat post-covid. Coboi lab ha llançat un cicle de converses sobre la ciutat del futur: ciutat[s] possibles[s].

Fins ara, a les sessions prèvies de ciutat[s] possible[s] hem parlat del co-disseny urbà després de la covid i el paper dels joves en la construcció de la ciutat del futur. Però ara deixem el com per entrar al què.

Aquest any no només ha estat marcat per una emergència sanitària, també ho ha estat per una crisi habitacional. Però això ve de lluny. És per això que dedicarem una hora a parlar-ne des del punt de vista de les ciutats intermitges de l’àrea metropolitana.

Proposta

Una sessió de ciutat[s] possible[s] sobre nous models d’habitatge, on membres de l’acadèmia, la societat civil organitzada, empreses i l’administració proposin polítiques públiques concretes per abordar el repte sobre la taula.

Oriol Nel·lo – geògraf i investigador de la UAB. Impulsor de la llei de barris i president del Consell Assessor del Pla de Barris a Barcelona.
Jaime Palomera – antropòleg i investigador a La Hidra, empresa política per la transformació urbana i portaveu del Sindicat de Llogateres.
Lali Daví – arquitecta i coordinadora de La Dinamo, fundació per l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús i membre de la sectorial d’habitatge de la XES.

Intruducció:

— Lluïsa Moret, l’alcaldessa de Sant Boi
— Sonia Hernández – subdirectora general adjunta de Polítiques Urbanes del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.

Aprenentatges

En la darrera dècada el lloguer ha esdevingut “l’opció” majoritària per a la població fins als 44 anys. A Catalunya, però, només 1,6% de l’habitatge és públic. Això, sumat a la bombolla en el mercat privat, ha provocat que avui en dia 4 /10 llogaters pateixin estrés financer. De mitjana els inquilins a l’AMB dediquen el 40,5 % del total de sus ingresos a l’habitatge, gairebé doblant la mitjana europea. Ja el 2007, la Llei del Dret a l’Habitatge de Catalunya establia un objectiu molt clar per a les administracions: el 15% d’stock d’habitatge ha de tenir la funció de garantir polítiques socials de cara al 2027. Això no vol dir que només els ajuntaments hagin de construir, sino que han de vetllar perquè una enorme multiplicitats d’actors es co-responsabilitzin a l’hora d’augmentar el parc assequible.

Aquest 2021 la Unió Europea va aprovar un resolució que tornava a deixar clar: tot l’habitatge (tan públic com privat) és un servei d’interès general i l’administració ha de garantir que compleix la seva funció social. També insistia en que l’habitatge públic ha de ser de lloguer per sempre – no de venta, ni requalificable.

Les ciutats i per tant, els ajuntaments, son qui pateixen l’emergència habitacional més d’aprop, però sovint els falten competències i recursos per fer-hi front. Sense perdre de vista la realitat, què es pot fer des de les administracions locals?

1. Aliances intermunicipals per fer el parc públic de lloguer permanent que mai hem tingut a través de mancomunar esforços i estratègies. Algunes propostes:

(A) Operadors público-privats metropolitans (com l’operador metropolità d’habitatge) per activar les reserves obligatòries de sòl per habitatge assequible pendents d’edificació. I altres fórmules: consorcis, empreses públiques o semipúbliques centrades en la promoció i gestió del parc.

(B) Una àmplia aliança d’ajuntaments, moviments socials, centres de recerca i el sector a favor del dret a l’habitatge que pressioni per incrementar la partida pressupostària d’habitatge i que arribi als ajuntaments. Aquí hi ha diferents fronts possibles: activar els fons de solidaritat urbana de la Generalitat, demanar una gran inversió al Banc Europeu d’Inversions per habitatge públic de lloguer permanent a través de l’Àrea Metropolitana de Barcelona o, en el marc dels Fons Next Generation, la possibilitat d’accedir a 70.000M€ addicionals en forma de crèdits tous per invertir en habitatge públic

2. Reserva del 30% en sòl urbà consolidat. És a dir, que en noves construccions i grans rehabilitacions el 30% d’habitatge sigui protegit. Sense aquesta mesura l’habitatge protegit només es pot situar en noves zones de creixement, fora de la ciutat (sòl urbanitzable) o en zones de grans transformacions internes (sòl urbà no consolidat). Amb el 30% podem distribuir habitatge per sota del preu de mercat i afavorir la cohesió urbana. Ciutats com París o Viena ja apliquen mesures similars.

3. Regulació de preus del lloguer: si els ajuntaments vetllen per l’aplicació de la llei 11/2020 es co-responsabilitza als privats de la funció social de l’habitatge (tal i com estableix la constitució) i es contenen preus. Això implica vigilar que els portals immobiliaris incloguin als anuncis: (1) el preu de l’últim contracte de lloguer i (2) el preu de l’Índex de la Generalitat. Així com sancionar als arrendadors que lloguin per sobre del que diu la norma.

4. Cooperatives d’habitatge en cessió d’ús: La cooperativa no només fa la promoció sinó que és l’entitat que gestiona aquests habitatges per sempre, evitant la seva mercantilització. Un ajuntament pot: (A) donar a conèixer el model i activar la demanda; (B) facilitar l’accés a sòl públic i mobilitzar el privat i a través de donar suport econòmic a les promocions, ja sigui amb tempteig i retracte, bonificacions fiscals o amb garanties per accedir al finançament de manera col·lectiva; (C) Promulgar normes substantives: previsió de reserves de sòl per cooperatives en cessió d’ús, i modificació de la normativa urbanística per eximir de les reserves d’aparcament a l’habitatge protegit i cooperatives.

5. ATRIs (Agrupacions Tàctiques de Repoblament Inclusiu): empastes que permetin regenerar la ciutat i augmentar els espais d’habitatge protegit de manera més ràpida , econòmica, sostenible i eficient energèticament.

6. Borses de lloguer municipals.

7. Condicionar els ajuts a la rehabilitació al manteniment de l’ús o a la dedicació a lloguer social. Per fer front a la segregació residencial s’han d’ampliar les àrees i els instruments de rehabilitació integral, però si els ajuts no es condicionen poden acabar expulsant als propis veïns

8. Àrees Residencials Estratègiques (ARE): activar les programades i, si és necessari, establir-ne de noves. Al Baix Llobregat, per exemple, hi ha àrees residencials estratègiques per a la construcció de 16.000 habitatges, 9.000 dels quals habitatges protegits. Per això és necessària la constitució dels consorcis urbanístics necessaris per al desenvolupament de les ARE.

9. Sectors urbanístics discontinus per reequilibrar la dotació d’habitatge protegit. En dos municipis o en dues parts d’un mateix municipi es delimita un sector discontinu en l’espai i la reserva d’habitatge protegit es pot distribuir de manera desigual en aquestes dues parts com a estratègia per afrontar la segregació residencial.

10. Tempteig i retracte i expropiacions: mecanismes infrautilitzats que permeten augmentar el parc públic d’habitatge. A l’hora, delimitar una àrea de tempteig i retracte permet governar els efectes de les transformacions generades per la rehabilitació per evitar que els increments de preus no desplacin la població del barri.

Resultats

Amb el suport de:

Generalitat Soc